{"id":273730,"date":"2026-09-08T13:09:40","date_gmt":"2026-09-08T11:09:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.messinaoggi.it\/website\/2026\/09\/08\/affitti-brevi-nel-mirino-dellue-arriva-laffordable-housing-act\/"},"modified":"2026-09-08T13:09:40","modified_gmt":"2026-09-08T11:09:40","slug":"affitti-brevi-nel-mirino-dellue-arriva-laffordable-housing-act","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.messinaoggi.it\/website\/2026\/09\/08\/affitti-brevi-nel-mirino-dellue-arriva-laffordable-housing-act\/","title":{"rendered":"Affitti brevi nel mirino dell\u2019Ue, arriva l\u2019Affordable Housing Act"},"content":{"rendered":"
ROMA (ITALPRESS) – Bruxelles si prepara a presentare l’Affordable Housing Act, un regolamento che darebbe ai Comuni europei il potere di limitare gli affitti brevi nelle aree di “stress abitativo”. Una norma, scrive idealista News in un articolo sul tema, che “penalizzerebbe l’Italia a causa dei parametri imposti, che potrebbero colpire quasi tutte le destinazioni turistiche a prescindere dal reale peso delle locazioni brevi, che rappresentano appena l’1,3% del patrimonio immobiliare. A rischio mezzo milione di famiglie e l’intero indotto del settore”. Operatori e associazioni di categoria chiedono di correggere i parametri e di subordinare qualsiasi restrizione ai privati alla previa valorizzazione del patrimonio pubblico sfitto.
\nNei prossimi giorni – probabilmente il 9 settembre – Dan Jorgensen, Commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa, dovrebbe presentare l’Affordable Housing Act, un regolamento direttamente applicabile in tutti gli Stati membri senza necessit\u00e0 di recepimento nazionale. Il testo darebbe alle autorit\u00e0 locali – nazionali, regionali e comunali – una procedura comune per limitare gli affitti brevi e l’acquisto o l’uso di immobili non adibiti a prima residenza nelle cosiddette “aree di stress abitativo”.
\nIl cuore del meccanismo \u00e8 un parametro definito dall’articolo 6: un’area \u00e8 considerata in stress abitativo se il rapporto tra il prezzo medio degli immobili e il reddito medio dei residenti \u00e8 pari o superiore a 8, in crescita da almeno 10 anni e senza prospettive di miglioramento nei successivi tre. Superata questa soglia, i sindaci avrebbero facolt\u00e0 di introdurre restrizioni alle locazioni brevi nel proprio territorio, anche a scala sub-comunale – quartieri, centri storici, singoli distretti. L’adozione definitiva, attraverso la procedura legislativa ordinaria che coinvolge Parlamento europeo e Consiglio, non \u00e8 attesa prima del 2028.
\nIl punto pi\u00f9 critico, secondo la nota tecnica del presidente di AIGAB Marco Celani, \u00e8 che il parametro appare oggettivo ma non tiene conto delle profonde specificit\u00e0 italiane. In Italia il reddito ai fini IRPEF \u00e8 individuale, non familiare come in altri Paesi europei, e i redditi medi dichiarati sono storicamente bassi. Il risultato \u00e8 che la soglia di 8 verrebbe superata in quasi tutte le principali destinazioni turistiche e nei centri storici italiani, a prescindere dal reale peso degli affitti brevi sul mercato locale.
\nEppure i numeri raccontano un’altra storia: gli affitti brevi rappresentano appena l’1,3% del patrimonio immobiliare italiano, a fronte di 9,6 milioni di case vuote su 25,2 milioni di abitazioni totali. Nelle grandi citt\u00e0 lo sfitto si attesta tra il 15 e il 20%, mentre gli affitti brevi, anche nei momenti di picco, non superano il 5%. “Come pu\u00f2 esserci stress abitativo dovuto agli affitti brevi dove questi pesano l’1,3% a fronte del 29% di abitazioni vuote?”, si chiede Celani.
\nA questo si aggiunge un problema di dati: la fonte ufficiale indicata dal Regolamento per i valori immobiliari – Mapadomo – non \u00e8 pubblica e copre solo l’intera area comunale. Le restrizioni, tuttavia, potrebbero essere applicate a scala sub-comunale sulla base di studi scelti localmente, senza standard metodologici condivisi. Di fatto, osserva AIGAB, “i sindaci potrebbero limitare gli affitti brevi facendo riferimento a studi selezionati in base al risultato gi\u00e0 preferito dall’amministrazione”.
\nLe potenziali ricadute sull’Italia sono rilevanti. Mezzo milione di famiglie ha investito nelle locazioni brevi e potrebbe vedersi ridotta una fonte di reddito o spinta verso il sommerso. L’intero ecosistema collegato – property manager, societ\u00e0 di pulizie, servizi agli immobili, piattaforme software, indotto delle case vacanze – rischierebbe un colpo difficilmente recuperabile. Sul piano macroeconomico, una contrazione dell’offerta di posti letto turistici avvantaggerebbe altri Paesi europei, con effetti negativi sul turismo e sulla bilancia dei pagamenti.
\nC’\u00e8 poi un effetto potenzialmente depressivo sull’intero comparto immobiliare, sottolinea idealista News: “in molte aree del Paese il valore degli immobili \u00e8 sostenuto dalla loro capacit\u00e0 di produrre reddito. Se gli affitti brevi venissero limitati, quelle propriet\u00e0 avrebbero valore solo per chi le abita come prima casa – una domanda che in larga parte del territorio nazionale \u00e8 insufficiente”.
\nUn ulteriore nodo riguarda la proporzionalit\u00e0: il meccanismo previsto dall’articolo 10 non include alcun obbligo per le amministrazioni di verificare preventivamente l’entit\u00e0 dello sfitto locale n\u00e8 di valorizzare il patrimonio pubblico inutilizzato prima di limitare quello privato. Nonostante la Commissione stimi che circa il 20% delle abitazioni UE sia inutilizzato, questo dato non entra in alcun modo nella valutazione.
\nLorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e CEO di Apartments Florence, mette in guardia dal rischio di ottenere l’effetto opposto a quello desiderato: “Il problema della casa \u00e8 reale, ma non si risolve stabilendo per legge come un proprietario debba utilizzare il proprio immobile. Pensare che vietando una destinazione d’uso un immobile diventi automaticamente un affitto residenziale \u00e8 un errore”.
\nL’esempio di Firenze – citt\u00e0 che ha gi\u00e0 adottato misure restrittive sulle locazioni turistiche – \u00e8 emblematico: “Agli immobili ai quali viene tolta la possibilit\u00e0 di essere destinati alle locazioni turistiche non corrisponde necessariamente una domanda sufficiente di affitto lungo periodo. Il risultato pu\u00f2 essere che quelle case rimangano vuote o vengano vendute. Se non c’\u00e8 convenienza a investire nel mercato immobiliare, non investir\u00e0 quel proprietario e non investiranno altri”.
\nLa proposta alternativa del settore punta su tutele contro la morosit\u00e0, incentivi fiscali, certezza delle regole, recupero degli immobili sfitti e pi\u00f9 edilizia sociale, oltre a interventi strutturali su salari e potere d’acquisto: “La casa disponibile non si crea con un divieto: si crea aumentando l’offerta e rendendo sostenibile l’investimento”.
\nPi\u00f9 netto Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia: “La bozza di regolamento UE sulla casa \u00e8 inaccettabile. Si tratta di un testo gravemente lesivo della libert\u00e0 contrattuale e del diritto di propriet\u00e0, che arriva persino a consentire limitazioni all’acquisto e all’utilizzo di immobili non destinati ad abitazione principale. E’ un esercizio di dirigismo in purezza, predisposto da funzionari lontani dalla realt\u00e0, che confidiamo non veda mai la luce”.
\nIl settore non si limita a criticare ma avanza richieste concrete. AIGAB chiede di correggere il parametro di riferimento – alzando la soglia da 8 ad almeno 12 o introducendo un fattore di aggiustamento basato su dati Istat e Banca d’Italia – e di sostituire Mapadomo con una fonte pubblica e verificabile per i prezzi immobiliari. Sul piano probatorio, la proposta \u00e8 di innalzare l’onere della prova a un effetto “significativo e prevalente” degli affitti brevi rispetto agli altri fattori di domanda, rendendo necessario dimostrare il nesso causale tra locazioni brevi e aumento dei prezzi, anzich\u00e8 darlo per scontato.
\nSi chiede inoltre di rendere vincolante la verifica preventiva del tasso di sfitto come condizione di proporzionalit\u00e0: nessuna restrizione ai privati dovrebbe essere possibile finch\u00e8 il patrimonio pubblico inutilizzato non viene prima mobilizzato. Infine, AIGAB chiede il riconoscimento esplicito della figura del property manager professionale gi\u00e0 registrato con CIN, per evitare che il criterio di “scala commerciale” previsto dall’articolo 10 penalizzi indiscriminatamente gli operatori conformi che hanno effettuato investimenti nel settore.
\nL’iter \u00e8 ancora lungo, e le ordinanze gi\u00e0 in vigore a Firenze, Venezia, Bologna, Roma, Napoli e Rimini restano valide nel frattempo. Ma il segnale che arriva da Bruxelles \u00e8 chiaro, e il settore \u00e8 gi\u00e0 in moto per farsi sentire prima che il testo diventi definitivo.
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– Foto IPA Agency –

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